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Notiziario Marketpress di
Lunedì 28 Febbraio 2005
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NEXTRA SVILUPPO IMMOBILIARE E NEXTRA IMMOBILIARE EUROPA: APPROVATI I RENDICONTI DI GESTIONE PER I FONDI |
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Milano, 28 febbraio 2005 - Il Consiglio di Amministrazione di Nextra Investment Management Sgr S.p.a., riunitosi il 25 febbraio, ha approvato il Rendiconto Annuale del Fondo immobiliare chiuso Nextra Sviluppo Immobiliare ed il Rendiconto relativo al secondo semestre 2004 del Fondo immobiliare chiuso Nextra Immobiliare Europa. Nextra Sviluppo Immobiliare - Al 31 dicembre 2004 il Fondo presentava un valore complessivo netto pari ad euro 209.492.929,43 con un valore unitario della quota pari a euro 3.141,813, in crescita del 2,97% rispetto ai valori dell’esercizio precedente; al 31 dicembre 2003 il valore complessivo netto del Fondo era pari ad euro 203.443.104,09 ed il valore unitario della quota era pari ad euro 3.051,082. La variazione è dovuta in gran parte ai ricavi da locazione (euro 14,7 milioni nell’esercizio) e, per circa euro 5 milioni, alla rivalutazione del portafoglio esistente. L’utile di esercizio è stato di euro 11.517.503, sostanzialmente in linea con quanto realizzato nel corso del 2003. Considerando il valore del provento di gestione distribuito nel corso dell’esercizio, pari ad € 82 per quota (euro 5,5 milioni complessivi), la performance annuale del Fondo nel 2004 è stata del 5,80%. I proventi netti distribuibili del Fondo Nextra Sviluppo Immobiliare, interamente generati nell’esercizio 2004, sono pari a complessivi euro 8.949.075,86. L’incremento rispetto all’esercizo precedente è imputabile in parte al mutato regime fiscale, all’acquisizione dell’immobile di Bari, ed all’ottimizzazione del livello di liquidità disponibile. Si procederà pertanto al pagamento di un provento totale di euro 8.934.986,00, assegnando euro 134,00 a ciascuna delle 66.679 quote del Fondo. La data stacco del provento è fissata nel giorno 14 marzo 2005; la data di pagamento è fissata nel giorno 17 marzo 2005. Nel mese di settembre 2004 il Fondo ha finalizzato l’acquisto di una proprietà ad uso direzionale localizzato a Bari, una costruzione moderna di 15 piani fuori terra oggetto di un recente intervento di ristrutturazione leggera da parte del precedente proprietario. Il corrispettivo pagato è stato di € 20.050.000, oltre alle spese. La situazione locativa dell’immobile vede attualmente il Ministero per i Beni Culturali ed Ambientali ed il Ministero dell’Economia e delle Finanze occupare gli spazi corrispondendo un’indennità di occupazione complessiva di € 1.833.355, in attesa che si completi il processo di rinegoziazione dei rispettivi contratti di locazione. Una terza porzione dell’immobile è locata al Ministero della Giustizia. Un piano dell’immobile per una superficie di circa 700 mq è attualmente sfitto. Sulla base delle indennità e dei canoni di locazione oggi percepiti, la redditività iniziale dell’investimento è del 9,54%. In sede di rogito le parti hanno concordato un’integrazione al corrispettivo della transazione in funzione del risultato della rinegoziazione del contratto di locazione con il Ministero per i Beni Culturali ed Ambientali, con un aggravio massimo per il Fondo di € 600.000. Il Fondo nel corso dell’esercizio non ha disinvestito alcun immobile. Il valore complessivo del patrimonio immobiliare alla data del 31 dicembre 2004 è stato stimati dagli esperti indipendenti in euro 231.130.000, pari al 92.08% del totale delle attività. Nel corso del 2004 la liquidità non impegnata in investimenti immobiliari o indisponibile per crediti di imposta da recuperare è stata prevalentemente investita in strumenti finanziari del mercato monetario, in titoli di Stato facilmente liquidabili e/o pronti contro termine. Al 31 dicembre 2004 la liquidità disponibile ammontava a euro 4.764.128,00 (1,9 % del totale delle attività); risultavano investiti in operazioni di pronti contro termine euro 8.001.052,00 (3,2 % del totale delle attività). Il nel corso dell’esercizio il Fondo ha effettuato operazioni in strumenti finanziari derivati (opzioni) aventi come sottostanti alcuni immobili presenti nel portafoglio e volte a coprire il rischio di eventuali riduzioni del valore di mercato di detti immobili, riscontrabili nel lungo periodo. Al 31 dicembre 2004 il valore di tali opzioni ammontava ad euro 6.245.053,00 (2,5 % del totale delle attività). Il Fondo ha in essere un contratto quadro di finanziamento con Intesa Mediocredito S.p.a. (Società del Gruppo Banca Intesa a cui appartiene anche la Sgr). Nel corso del mese di luglio il Fondo ha proceduto al rimborso di una quota del finanziamento erogato, pari a euro 15.000.000,00, utilizzando la liquidità disponibile. Alla data del 31 dicembre 2004, dopo aver rimborsato la prima rata in conto capitale, la posizione debitoria del Fondo ammontava ad euro 35.120.780,00 di finanziamenti ipotecari utilizzati per l’acquisto degli immobili in portafoglio. Nel periodo compreso tra la chiusura dell’esercizio e l’approvazione del Rendiconto di gestione del Fondo non si sono verificati eventi di rilievo. Nextra Immobiliare Europa - Al 31 dicembre 2004 il Fondo presentava un valore complessivo netto pari ad euro 215.083.918,00 con un valore unitario della quota pari a euro 2.534,783, sostanzialmente allineato (-0,15%) rispetto al valore al 30 giugno 2004 (euro 215.401.938,00 il valore complessivo netto, ed euro 2.538,531 il valore della quota). Tale risultato sommato a quello realizzato nei precedenti esercizi porta l’incremento del valore della quota rispetto a quello di collocamento al 5,18% in 39 mesi. La performance del Fondo nel corso del 2004, in termini di Irr, è stata del +2,19%. I proventi netti di gestione del Fondo Nextra Immobiliare Europa, riferiti al secondo semestre 2004 sono pari a complessivi euro 2.845.731,93, in crescita rispetto al dato al 30 giugno 2004 principalmente a causa di un miglior risultato delle operazioni di copertura cambi. Si procederà alla distribuzione di un provento totale di euro 2.842.575,50, calcolato dal 1 luglio 2004, assegnando euro 33,50 a ciascuna delle 84.853 quote del Fondo. La data stacco del provento è fissata nel giorno 14 marzo 2005; la data di pagamento è fissata nel giorno 17 marzo 2005. Nel mese di ottobre 2004 il Fondo ha finalizzato l’acquisto di un di un complesso immobiliare destinato ad uso uffici, sito in rue Bertrand Sincholle 4-6, rue de Paris 65, a Clichy, nella periferia nord-ovest di Parigi. Il controvalore dell’investimento è di € 16.000.000, oltre alle spese. L’immobile è costituito da due edifici comunicanti (sette e tre piani fuori terra rispettivamente) che sviluppano una metratura totale di 5.500 mq circa. Il Fondo nel corso dell’esercizio non ha disinvestito alcun immobile. Il valore complessivo del patrimonio immobiliare e delle partecipazioni detenute, alla data del 31 dicembre 2004, è stato stimati dagli esperti indipendenti in euro 167.959.326, pari al 75.92% del totale delle attività. Nel corso del 2004 la liquidità non impegnata in investimenti immobiliari è stata prevalentemente investita sia in titoli di Stato facilmente liquidabili e/o pronti contro termine, sia in strumenti finanziari rappresentativi di operazioni di cartolarizzazione (Abs) aventi ad oggetto beni immobili o crediti garantiti da ipoteca immobiliare e dotati di rating Aaa. Nei mesi di novembre e dicembre la posizione in Abs detenuta è stata azzerata, realizzando una plusvalenza di circa euro 60.000,00. Al 31 dicembre 2004 la liquidità disponibile ammontava a euro 5.666.547,00 (2,56 % del totale delle attività); risultavano investiti in operazioni di pronti contro termine euro 44.000.967,00 (19,89% del totale delle attività). Alla data del 31 dicembre 2004 non risultavano aperte posizioni debitorie. Nel periodo compreso tra la chiusura dell’esercizio e l’approvazione del Rendiconto di gestione del Fondo non si sono verificati eventi di rilievo.
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