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Notiziario Marketpress di
Mercoledì 14 Luglio 2004
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NOMISMA: UNA SINTESI DEL II° RAPPORTO SUL MERCATO IMMOBILIARE 2004 |
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Bologna, 14 Luglio 2004 - 1. Nell’ultimo anno i prezzi delle case sono saliti del 10,8%. Si tratta dell’incremento per anno più alto dal 2000 (anche su base semestrale l’ultimo periodo, con il +5,4%, risulta il più dinamico dell’intero ciclo espansivo, eguagliato solo dal primo semestre 2002). A partire dal 2000 ogni anno si è battuto l’aumento dell’anno prima: 2000 = +7,2%; 2001 = +8,8%; 2002 = +9,5%; 2003 = +9,8%; 2004 = +10,8%. Tavola 1 Media 13 grandi aree urbane – Evoluzione recente dei prezzi degli immobili | Variazione % semestrale Ii sem. 03/I sem. 04 | Variazione % annuale I sem. 2003/I sem. 2004 | | Abitazioni | +5,4 | +10,8 | | Uffici | +4,4 | +9,3 | | Negozi | +4,8 | +9,2 | | Box o garage | - | +8,0 | | Fonte: Nomisma. | | |
2. Anche i prezzi degli immobili a servizio delle attività economiche sono aumentati ma, a causa della debole congiuntura economica, in minor misura rispetto a quelli delle case: uffici = +9,3%; Negozi = +9,2%; Box auto = +8,0%; Capannoni industriali = +6,9%. 3. Oggi i prezzi delle case sono il 6% più alti in valori reali rispetto a quelli di inizio anni ’90. Sono ancora inferiori in media a quelli raggiunti nel 1992 in 5 grandi città su 11 (Bari, Genova, Palermo, Roma e Torino); sono superiori, ma di poco, a Bologna, Cagliari, Catania, Milano, Napoli e Padova. Solo a Firenze e Venezia i prezzi hanno superato il livello del 1992 in modo consistente, dinamica peculiare in virtù della vocazione turistico-artistica delle città. 4. I prezzi degli immobili per le attività economiche sono invece sistematicamente al di sotto del picco precedente dell’inizio anni ’90; gli uffici, -6,1% e i negozi -14,8%. 5. Il numero di compravendite di abitazioni, nonostante i prezzi siano aumentati in modo consistente, sono a livelli record: oltre 762 mila in un anno (+0,1% sul 2002); per gli immobili di impresa si registra invece, con più di 197 mila unità compravendute, un’apparente flessione (-11,2%) che però risulta ridimensionata se si pensa che l’anno precedente ci fu un boom con un +27,9%, in gran parte spiegato dagli incentivi della Legge Tremonti bis, che rendevano conveniente anticipare gli investimenti delle imprese nel 2002. 6. A partire dal 2000 le abitazioni registrano incrementi dei prezzi nominali pari al +45,1% (+31,6%, però, in moneta a parità di potere d’acquisto). Meno forte è l’aumento dei prezzi reali degli immobili d’impresa: uffici +24,8%; negozi + 26,3%; Box auto +18,8%, capannoni industriali +14,6%. Tavola 2 Media 13 grandi aree urbane - Variazioni percentuali cumulate dei prezzi di immobili negli ultimi 4 anni | Correnti | Costanti | | Abitazioni | 45,1 | 31,6 | | Uffici | 37,5 | 24,8 | | Negozi | 39,2 | 26,3 | | Box/garage | 30,9 | 18,8 | | Capannoni(*) | 26,6 | 14,6 |
(*) 2003/1999. Fonte: Nomisma. 7. Il mercato dell’affitto di abitazioni è “dimagrito” a causa dell’aumento del numero dei proprietari (solo il 20% delle famiglie ha in affitto l’abitazione di principale residenza) e delle vendite effettuate da enti pubblici e privati, anche se i suoi numeri restano consistenti (sopra i 600 mila contratti annui) grazie anche all’affitto di residenze temporanee per studio o lavoro. Il mercato è però più flessibile, come indica la fortissima riduzione intercorsa fra la fine degli anni ’80 ed oggi dei provvedimenti di rilascio per finita locazione, ed anche la significativa riduzione della differenza di prezzo fra una abitazione libera ed una occupata, divario che passa da valori prossimi al 30% a metà degli anni ’90 a circa il 23% attuale. 8. Il mercato delle abitazioni è sempre più un mercato di sostituzione e miglioramento della qualità in termini di ubicazione, servizi, impianti. I prezzi top del mercato rivelano quanto la qualità faccia premio se si pensa che in città come Roma o Milano si va da prezzi della fascia minima, associati ad abitazioni usate periferiche, di circa 1.200 (Roma) e 1.800 (Milano) Euro per mq., a prezzi di circa 7 mila (Roma) e oltre 8.500 (Milano) nelle zone di pregio, valori che salgono anche vertiginosamente per immobili di particolare prestigio e, si segnalano, in tali casi, anche prezzi di 20 mila e più Euro al mq.. 9. La popolazione delle grandi aree urbane cala nell’ultimo decennio da 15,8 milioni di abitanti a 15,5 milioni, ovvero di circa -1,9%, ma nello stesso periodo le famiglie crescono da oltre 5,57 milioni a 5,76 milioni, ovvero del +3,5%. Questo spiega la pressione che anche la componente demografica della domanda ha esercitato sul mercato e quindi sui prezzi. Più in dettaglio le famiglie crescono assai di più e sempre nelle prime e seconde cinture delle città, ma anche nel capoluogo (+1,9%) dove fanno eccezione, ma con riduzioni molto contenute, Firenze, Genova e Torino. La diminuzione della dimensione media delle famiglie, dove ormai circa il 30% è unipersonale, spiega come mai pur calando il numero complessivo di abitanti dei centri ( da 9,5 milioni a 8,8 milioni) aumenta il, numero delle famiglie (da 3,48 milioni a 3,54 milioni). Il numero medio di componenti per famiglia passa quindi da 2,73 a 2,49. Tavola 3 Totale delle famiglie. Anni 2001 e 1991 | | 2001 | | | 1991 | | | Capoluogo | Comuni Ia corona | Comuni Iia corona | Capoluogo | Comuni Ia corona | Comuni Iia corona | | Bari | 111.319 | 81.313 | 111.199 | 108.287 | 72.585 | 98.376 | | Bologna | 177.680 | 70.260 | 57.067 | 171.233 | 60.826 | 44.719 | | Catania | 113.594 | 81.455 | 112.335 | 109.337 | 70.257 | 98.387 | | Firenze | 159.724 | 70.911 | 118.334 | 162.422 | 64.870 | 101.487 | | Genova | 274.425 | 29.621 | 37.855 | 276.531 | 27.512 | 35.415 | | Milano | 588.197 | 237.649 | 222.216 | 583.913 | 215.668 | 199.446 | | Napoli | 337.787 | 165.087 | 133.395 | 312.376 | 142.464 | 106.462 | | Palermo | 233.557 | 36.887 | 93.094 | 219.434 | 29.611 | 83.049 | | Roma | 1.039.152 | 206.299 | 119.926 | 1.018.520 | 164.933 | 91.641 | | Torino | 394.378 | 159.226 | 90.812 | 405.852 | 143.287 | 79.998 | | Venezia | 116.226 | 90.893 | 95.473 | 113.293 | 78.649 | 80.191 | | Totale | 3.546.039 | 1.229.601 | 1.191.706 | 3.481.198 | 1.070.662 | 1.019.171 | | (+1,9%) | (+14,8%) | (+16,9%) | | | |
Fonte: Istat. 12. Il rendimento degli investimenti in immobili è stato nell’ultimo anno del 5,6% per le abitazioni, 5,9% per gli uffici, 6,5% per i box auto, dell’8,2% per i capannoni industriali e per i negozi. Se si considera anche l’incremento dei prezzi, il rendimento totale sale rispettivamente a 16,4% per le abitazioni, 15,4% per gli uffici, 17,5% per i negozi, 15,2% per i capannoni industriali e 15,4% per i box auto. 13. Buone anche le performance dei rendimenti degli investimenti indiretti in immobili. I fondi immobiliari hanno avuto un forte impulso, oggi sono 24 con un patrimonio di oltre 6 miliardi di Euro. Altri 4 miliardi saranno presumibilmente collocati entro il 2004, senza considerare quello del Ministero dell’Economia che sarà composto da uffici pubblici e che potrebbe valere, da solo, circa 3-5 miliardi. Anche costruzioni e real estate hanno avuto buoni andamenti di borsa: nel 2004, contro un Mibtel che cresce del 6%, i titoli delle costruzioni crescono del 10% e quelli immobiliari del 14,1%. 14. Gli investitori stranieri sono attratti dall’Italia, nel 2003 mentre l’investimento cross border calava in Europa di 8 punti percentuali, in Italia cresceva, dopo i buoni risultati precedenti, ancora del 4%, raggiungendo quasi un ammontare di 4 miliardi di Euro. E’ interessante osservare che il maggiore sviluppo è stato nel Sud precedentemente escluso dall’attenzione degli stranieri. 15. Cresce la finanza immobiliare. I prestiti a medio-lungo termine aumentano nel 2003 del 14,5%, raggiungendo la cifra di oltre 90 miliardi di Euro. Rimane però basso, in rapporto ad altri paesi, l’indebitamento complessivo delle famiglie che, in percentuale del Pil, supera di poco il 10%, contro una media europea nell’ordine del 30% ed oltre. Quasi il 60% delle famiglie acquista casa accendendo un mutuo mentre aumenta anche la durata dei mutui per finanziare l’acquisto dell’abitazione (quasi il 60% dei contratti stipulati nel I semestre dell’anno supera i 15 anni) e la quota media di copertura del mutuo che supera oggi il 60% del valore dell’abitazione. Circa 2 mutui su tre sono stipulati a tasso variabile. 16. La logistica portuale: il nostro focus sulle principali città portuali (Ancona, Bari, Brindisi, Cagliari, Catania, Civitavecchia, Genova, La Spezia, Livorno, Napoli, Palermo, Ravenna, Salerno, Savona, Taranto, Trieste e Venezia) anche in vista della realizzazione delle “Autostrade del Mare” e delle prospettive di recupero e rivitalizzazione di zone spesso degradate come quelle portuali – l’esempio di Genova è eclatante -, mostra che l’affaccio sul waterfront è fattore di valorizzazione anche per gli immobili d’impresa. Secondo dati Gabetti già ora i magazzini per la logistica esprimono valori superiori nelle aree portuali rispetto a quelle industriali delle stesse città nell’ordine del 10%. 17. Le previsioni per il Ii semestre sono improntate ancora alla crescita con un ulteriore incremento dei prezzi delle abitazioni nell’intera penisola in misura del 3-4%. Per quanto riguarda il 2005, si ipotizza una crescita annua più attenuata nell’ordine del 3-5%. Meno dinamico il profilo del segmento degli immobili d’impresa.
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