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Notiziario Marketpress di
Martedì 27 Febbraio 2007 |
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UFFICIO STUDI GABETTI PROPERTY SOLUTIONS PREZZI DELLE ABITAZIONI STABILI QUASI OVUNQUE, CICLO DEL MERCATO, INTESO COME L’INSIEME DELLE UNITÀ IMMOBILIARI SCAMBIATE, ANCORA IN FASE ESPANSIVA.
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Milano 27 febbraio 2007 - L’insieme delle compravendite immobiliari, giunte alla soglia di 1. 900. 000 unità é cresciuto nel 2006 del 4,8% (la variazione media annua dal 2000 è di oltre 5 punti percentuali) e nel 2007 vi sarà un’ulteriore estensione delle transazioni (+3,9%) anche se il residenziale, principale segmento del mercato, potrebbe rallentare la propria crescita (+2,2%). Sono queste le previsioni dell’ufficio studi di Gabetti Property Solutions presentate oggi a Milano. Il mercato residenziale registra una significativa espansione degli scambi nelle città di provincia (+5,5% nel 2006) ed ancor più negli hinterland metropolitani (+6,7%). La fase di generale stabilità dei prezzi si consolida nelle grandi città (con le eccezioni Torino e Genova, con quotazioni in fase di riapprezzamento) e si afferma anche nelle città di media dimensione. Prezzi invece in fibrillazione negli hinterland metropolitani con incrementi medi dell’8,1%. Il 2007 dovrebbe assecondare le dinamiche del momento con una domanda che tenderà a concentrarsi soprattutto nei segmenti di “fascia alta” e di “fascia bassa” senza tuttavia incidere sulle dinamiche dei prezzi, che resteranno sugli attuali livelli. Qualche incremento di valore potrà interessare le abitazioni di nuova costruzione, segnatamente nelle aree extraurbane. Il mercato corporate, dopo la “gelata” dovuta alle incertezze conseguenti ai mutamenti legislativi, ha riacceso tutti i fari. L’attenzione degli investitori si rivolge anche a territori prima inesplorati (il Sud, le città intermedie,) e a tipologie di prodotto in fase di forte sviluppo (l’alberghiero, la Gdo, la logistica). Nel segmento degli uffici Milano e Roma trainano la fase di rilancio con canoni di locazione in crescita rispettivamente del 6,9% e del 5,0% nelle prime location; rendimenti attorno al 5,8% a Milano e al 5,3% a Roma. Sono queste, in sintesi, le principali indicazioni che emergono dal Report annuale sul mercato immobiliare italiano elaborato dall’Ufficio Studi Gabetti Property Solutions e presentato oggi alla stampa. Il Mercato Immobiliare Residenziale - Per il nono anno consecutivo il mercato residenziale marca un’ulteriore netta crescita con 867. 000 compravendite nel 2006 (+4,0%). E’ in atto tuttavia un mutamento della geografia degli scambi: mentre nelle città capoluogo le transazioni tendono a stabilizzarsi (+0,7% nel 2006) nei comuni di minore dimensione il mercato avanza al galoppo (+5,5%) e ancor più spedito viaggia nei comuni delle aree metropolitane (+6,7%). Si tratta di una tendenza di lungo periodo che riflette la maggiore attrattività esercitata dai territori periurbani a causa dei minori costi abitativi e della più elevata qualità ambientale, oltre che generata anche dal persistente interesse per le seconde o terze case. Sul fronte dei prezzi si consolida la fase di generale stabilità che ora, oltre alle grandi città dove i prezzi rimangono vivaci solo nelle zone centrali e di pregio, riguarda anche le aree urbane di media dimensione. In controtendenza Torino e Genova con quotazioni in crescita soprattutto nei quartieri interessati da recenti interventi di rinnovo edilizio e riqualificazione urbana. Il quadro dei valori, invece, si riarticola profondamente nei comuni degli hinterland metropolitani con incrementi medi dell’11,1% nel Centro Italia e dell’8,5% al Nord. In lieve allungamento i tempi di vendita, superiori ai 4 mesi in tutti i settori delle grandi città, si registra al contrario una lieve riduzione tra prezzo di richiesta iniziale e finale, pari all’11,6% nelle grandi città e al 9,5% in quelle medie. Nel mercato delle locazioni i canoni non registrano significative variazioni. Solo nel caso di Bologna i costi abitativi risultano in crescita uniforme in tutta la città (+10 % circa) mentre qualche aumento (5% circa) interessa i quartieri semicentrali e periferici di Torino, Napoli e Bari. Generalmente statico il quadro dei valori nelle città di media dimensione. Stabili anche i rendimenti da locazione per i quali si conferma come le grandi città, che presentano valori spesso superiori al 4%, offrano profili reddituali più elevati delle città medie. Sempre molto vivace il mercato dei box con 640. 000 compravendite nel 2006 (+5,8%), prezzi in crescita (nelle grandi città +14% in centro, + 11% in semicentro e +9% in periferia) e rendimenti mediamente intorno al 5% con picchi del 10% a Cagliari e del 6,8% a Milano. I prezzi in assoluto più elevati si registrano a Milano, Firenze e soprattutto a Roma dove un box in centro tocca punte di 200. 000 €. Nel 2007 la domanda dovrebbe mantenersi sostenuta: in particolare è crescente la spinta da parte della popolazione residente straniera, con richieste concentrate verso abitazioni di piccolo e medio taglio nei quartieri periferici e nei comuni degli hinterland metropolitani. L’anno in corso consoliderà la fase di raffreddamento dei prezzi, con probabili eccezioni negli hinterland metropolitani. Per il segmento degli immobili di pregio, che continua ad essere positivamente inclinato, è atteso un ulteriore moderato incremento delle quotazioni ma limitatamente alle grandi città del Nord Italia. Buone prospettive anche per il mercato delle seconde case al mare ma anche nei piccoli comuni d’entro terra. I prezzi delle abitazioni lungo costa nel 2006 sono cresciuti mediamente del 5,9% e nel 2007 la domanda dovrebbe mantenersi vivace specie nelle località emergenti. Oramai alle spalle l’impetuosa crescita dei prezzi, il 2007 potrebbe sancire l’inizio di un cammino fondato su processi di stabilizzazione, accompagnando il mercato verso una fase di “ordinario sviluppo”. Le uniche possibili “ombre” che si intravedono riguardano il probabile (lieve) rialzo dei tassi di interesse. Ed il timore, al momento ingiustificato, per un prossimo aggravio della pressione fiscale sulla casa. L’inizio d’anno, infatti, fa registrare tra gli acquirenti qualche diffidenza nei confronti delle nuove misure di trasparenza nella stesura dei rogiti e del riordino in corso delle rendite catastali, ancorché sia previsto che esso avvenga a condizioni di invarianza di gettito Ici. Il Mercato Corporate - Il mercato corporate ha ritrovato slancio e vivacità già verso la fine del 2006. La forte liquidità disponibile sul mercato degli investitori, sempre più propensi a perseguire obiettivi di stabilità e di sicurezza dei rendimenti piuttosto che puntare alla loro massimizzazione, incontra un cronico ostacolo nella carenza di asset di qualità. Gli orizzonti operativi si sono comunque estesi ai segmenti in fase di forte espansione come l’alberghiero, la Gdo, la logistica. La domanda proveniente delle aziende private è sostenuta mentre vi è un calo di richieste da parte della Pubblica Amministrazione. In chiusura d’anno sono ripresi con intensità gli scambi che del resto, già nel I sem. , avevano fatto registrare incrementi del +11,9% nel terziario uffici, del 3,9% nel retail ed addirittura del 22,7% nell’ industriale. Milano e Roma, mercati di riferimento per operatori ed investitori nazionali ed esteri, chiudono il 2006 rendendosi protagoniste di uno slancio in avanti. Dopo un triennio trascorso all’insegna di valori stabili se non calanti i canoni di locazione per gli uffici in prime location indicano per Milano e Roma valori in crescita rispettivamente tra il 6,9% ed il 5,0%, con redditività nell’ordine del 5,8% a Milano e del 5,3% a Roma. Al traino di tali andamenti crescono anche i valori nelle altre principali città, se pure in misura inferiore. Sullo scenario internazionale le nostre metropoli difendono bene la propria competitività con rendimenti medi comparabili a quelli di altre capitali europee, come Madrid e Berlino, anche se ancora a distanza dai mercati più performanti, come Londra e Barcellona. . |
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