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Notiziario Marketpress di
Martedì 15 Ottobre 2013 |
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FAMIGLIE ITALIANE E MERCATO IMMOBILIARE: INDAGINE TECNOBORSA 2013
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Roma,
15 ottobre 2013 - L’indagine Tecnoborsa 2013 presenta l’analisi delle
transazioni nel settore residenziale effettuate dalle famiglie che vivono nelle
maggiori città italiane negli anni
2011-2012 e quelle previste per il 2013-2014 con un‘ampia finestra sul credito
immobiliare. L’indagine attuale mette in luce – come afferma Valter Giammaria,
Presidente Tecnoborsa – che: “Nel biennio appena trascorso solo il 4,4% degli intervistati ha acquistato
un’abitazione e, rispetto all’Indagine 2011 c’è stato un calo di 0,3 punti
percentuali (ossia del -6,4%). Tra le grandi città la più attiva è stata Roma
con il 5,8% di transazioni per acquisti di immobili”.
Per
quanto concerne l’utilizzo dell’immobile acquistato, al primo posto si continua
a trovare l’acquisto dell’abitazione principale (81,6%), che sale ritornando ai
valori del 2005; al secondo posto (11,2%), si trova la motivazione come seconda
casa vacanze, seguita dal desiderio di
effettuare un investimento (5,9%), (entrambe le percentuali sono rimaste
invariate rispetto al 2011); infine, al terzo posto, vi sono coloro che hanno
acquistato una seconda casa per parenti prossimi (1,4%), e qui la quota ha
toccato il suo minimo storico scendendo di ben 5,3 punti percentuali rispetto
all’Indagine precedente.
Da un
focus su chi ha acquistato un’abitazione principale è emerso che il requisito
che ha pesato maggiormente nella scelta dell’immobile acquistata è stata la
dimensione (70,9%); seguono con un notevole divario: vicinanza al luogo di
lavoro (44,5%), vicinanza a servizi e alle aree commerciali (40,4%), comfort e
qualità delle rifiniture (40,4%), prezzo (37,3%), ubicazione in zona centrale
(27,4%), vicinanza ai parenti prossimi (25%), vicinanza ad aree verdi (25%),
vicinanza dei trasporti pubblici (24%), tranquillità della zona (22,9%),
facilità di parcheggio (16,1%), ubicazione in zona periferica (12%), e
ubicazione in zona vicina alle principali vie di comunicazione (11,6%).
Viceversa, meno appetibili sono state l’ubicazione in zona in fase di
riqualificazione e le caratteristiche orientate al risparmio energetico – ciò
evidenzia come, seppure gli italiani stiano diventando più sensibili a questo
fattore, ancora oggi non risulta determinante nella scelta della casa da
acquistare.
Il
taglio più richiesto continua a essere il bilocale (28,5%); abbastanza
rilevante anche la richiesta del trilocale (27,7%), pur se in calo rispetto
alle rilevazioni precedenti; seguono i quadrilocali (25,1%) e quelli con 5 e
più vani (10,6%). Solo l’8,1% ha comprato monolocali, anche se è la percentuale
più elevata riscontrata dal 2005 a oggi.
“Per
quanto riguarda lo stato dell’immobile – ha proseguito il Presidente – è emersa una notevole preferenza verso gli
immobili abitabili o da ristrutturare; in particolare: il 13,4% ha acquistato
un immobile nuovo, il 24,9% uno ristrutturato, il 33,2% uno abitabile e,
infine, il 28,5% uno da ristrutturare. Questo dipende molto probabilmente dal
fatto che gli alloggi che non sono in buone condizioni costano meno al momento
dell’acquisto e possono essere poi ristrutturati in un secondo tempo, anche
ricorrendo agli incentivi fiscali che hanno riscosso un discreto successo negli
ultimi anni grazie alla loro inconfutabile convenienza”.
Spostando
l’analisi su coloro che hanno venduto almeno un’abitazione nel biennio 2011-2012
si è riscontrato che sono stati solo il 2,8% degli intervistati, valore
inferiore di 0,3 punti percentuali rispetto a quello rilevato nell’Indagine
precedente. Le vendite avvenute hanno riguardato prevalentemente le abitazioni
principali (55,5% di coloro che hanno venduto), fenomeno fortemente in crescita
rispetto all’Indagine 2011, anche se non si sono raggiunti i valori del 2009;
al secondo posto c’è chi ha venduto le abitazioni tenute per parenti prossimi
(25%); a seguire ci sono coloro che hanno ceduto le seconde case destinate alle
vacanze (17,5%); infine, le case per investimento (2%). Dal confronto con il
2011 emerge che è notevolmente salita la quota di chi ha venduto una casa per
parenti prossimi e l’abitazione principale, mentre è scesa in modo
significativo la percentuale di chi ha ceduto una casa tenuta per investimento.
La
motivazione predominante che induce alla vendita di un’abitazione si riscontra
essere ancora la sostituzione con un’altra abitazione principale (41,5%);
rilevante è anche la quota di chi ha venduto per bisogno di liquidità (38%); a
seguire, con valori molto inferiori, c’è chi ha ceduto un’abitazione per fare
altri investimenti immobiliari (10%); chi lo ha fatto per effettuare
investimenti finanziari (7%); infine, vi sono coloro che hanno venduto per
acquistare una seconda casa vacanze (2%), o per parenti prossimi (1,5%).
Rispetto al biennio precedente sono cresciute le percentuali di chi ha venduto
per fare investimenti alternativi o per l’esigenza di svincolare ricchezza; viceversa,
sono scese le quote legate alle altre motivazioni e questo, molto
probabilmente, è legato all’aumento del costo delle seconde case, per cui le
famiglie sono propense a tenere solo quelle a reddito.
Dall’incrocio
tra il tipo di abitazione venduta e il motivo della vendita è emerso che il 70,3% di coloro che hanno venduto
un’abitazione principale l’hanno fatto per acquistare un’altra abitazione
principale, mentre il 20,7% per bisogno di liquidità; quest’ultimo dato è
abbastanza allarmante, perché anche coloro che hanno ceduto altre tipologie di
abitazione lo hanno fatto principalmente per svincolare ricchezza.
Andando
ad analizzare il mercato delle locazioni, è risultato che il 3% degli
intervistati ha preso in affitto un immobile nel biennio considerato, e sono
state per lo più coppie giovani senza figli che prendono in locazione una casa
per creare un nuovo nucleo familiare, non potendola acquistare visto che i
capofamiglia svolgono professioni non altamente remunerate; oppure persone
mature con un buon titolo di studio e con occupazioni dirigenziali che molto
probabilmente affittano un immobile per esigenze lavorative. Le città più
attive sono state Milano e Torino. Rispetto all’Indagine precedente il fenomeno
ha subito una crescita di 0,7 punti percentuali.
Dal
lato dell’offerta, è emerso che nel biennio 2011-2012 sono saliti coloro che
hanno dato in locazione un bene (2,8%), con un lieve incremento della quota di
chi ha affittato un immobile rispetto a quanto rilevato nelle due Indagini
precedenti, perché le famiglie preferiscono mettere a reddito un immobile
inutilizzato, anche a seguito dell’inasprimento fiscale.
Giammaria
ha evidenziato che: “Tra coloro che hanno acquistato una casa, il 49,2% ha
dichiarato di aver fatto ricorso a un finanziamento o a un mutuo, valore
decisamente inferiore a quelli riscontrati in passato; va segnalato che per
tutto il 2011-2012 è continuato il trend decrescente delle famiglie che hanno
fatto ricorso a una forma di finanziamento
per comprare un’abitazione, dato suffragato anche dalle fonti bancarie
ufficiali”. Prevalentemente, ricorrono ai mutui/finanziamenti il 58,2% di
coloro che hanno acquistato un’abitazione principale, il 19% di chi lo ha fatto
per investimento e il 5% di chi ha preso una seconda casa vacanze. In pratica,
ci si indebita o per mettere a reddito o per acquistare un’abitazione
principale.
Rispetto
agli anni precedenti è cresciuta la quota di coloro che hanno acceso un mutuo
compreso tra il 21% e il 40% del prezzo pagato per l’immobile; sono scesi
notevolmente, rispetto all’Indagine 2011, coloro che hanno preso un mutuo che
copre dal 41% al 60% (28,1%). Bassissima è la percentuale di chi ha scelto un
finanziamento che va dal 41% al 60% del valore del bene acquistato. Non
risultano mutui che coprano oltre il 60% del prezzo pagato, dato coerente con
le politiche restrittive adottate dagli istituti di credito negli ultimi anni.
Circa
l’86% delle famiglie che hanno acceso un mutuo negli ultimi due anni ha
impegnato mediamente fino al 40% del proprio reddito annuo per il pagamento
delle rate, il che denota una certa prudenza sia da parte dell’istituto che
eroga il finanziamento sia da parte delle famiglie; il 13% ha impegnato per la
rata dal 40% al 50% del proprio reddito; solo l’1,1% oltre il 50%.
Dall’analisi
delle garanzie richieste dagli istituti di credito a tutela del prestito
erogato è emerso che nel 32% dei casi, oltre all’ipoteca sul bene acquistato, è
stata richiesta dalla banca una garanzia aggiuntiva al fine di poter accedere
al mutuo: un 19,6% di costoro ha dovuto fornire un’ulteriore garanzia
ipotecando anche un secondo bene; un 30,4% è ricorso alla fidejussione bancaria
di un terzo; infine, ben il 62,5% ha dovuto sottoscrivere una polizza
assicurativa a copertura di parte del capitale erogato.
Prendendo
in esame le compravendite previste per il biennio 2013-2014, l’1,8% degli
intervistati dichiara di avere intenzione di acquistare un’abitazione e, dalla
comparazione con le precedenti Indagini sulle sei grandi città si evidenzia
quanto già registrato per le transazioni nel loro complesso: infatti, si è
riscontrato che continua il trend decrescente della quota di chi ha intenzione
di acquistare. Tuttavia, le città più attive dovrebbero essere Napoli e Milano.
Come
per chi ha già comprato una casa, chi pensa di farlo è spinto dalla necessità
di acquistare un’abitazione principale (56,2%), quindi, chi acquisterà nel
prossimo futuro lo farà prevalentemente per la necessità di avere una casa
propria o per migliorare le proprie condizioni abitative. Al secondo posto, con
un notevole divario, si trova chi pensa di acquistare per investire il proprio
capitale (24,6%), seguito da coloro che intendono acquistare una seconda casa
per parenti prossimi (12,7%); infine, vi sono coloro che vorrebbero acquistare
la seconda casa per le vacanze (6,5%). Rispetto all’Indagine 2011 è scesa
notevolmente la quota di chi vorrebbe prendere una seconda casa per vacanze ed
è stato registrato un calo anche tra chi pensa di prenderne una per
investimento; viceversa, è salita la quota di chi pensa di acquistare
un’abitazione principale o per parenti prossimi.
Spostando
l’analisi dalla parte dell’offerta futura emerge che nel biennio 2013-2014 solo
l’1,8% delle famiglie intervistate ha intenzione di vendere un immobile e le
città in cui ci saranno più offerte di vendita dovrebbero essere Roma e Torino.
Il
Presidente di Tecnoborsa ha sottolineato che: “In termini di intenzioni, il
mercato delle compravendite immobiliari sembra stia raggiungendo un punto di
equilibrio; infatti, la percentuale di famiglie che hanno dichiarato le
intenzioni di acquisto uguaglia le intenzioni di vendita, mentre nel 2011 il
gap era di 2,2 punti percentuali, nel 2007 di 4,2 punti e nel 2005 di 10
punti”.
La
motivazione predominante che induce alla vendita di un’abitazione è l’esigenza
di acquistare un’altra abitazione principale (48,3%); al secondo posto c’è chi
pensa di vendere per bisogno di liquidità (32,3%); al terzo posto chi intende
vendere per fare altri investimenti immobiliari (9,7%); al quarto posto, a
parità di punteggio, c’è chi pensa di cedere un’abitazione per fare
investimenti finanziari (6,5%), seguito da chi vorrebbe acquistare una seconda
casa per parenti prossimi (3,1%); da notare che nessuno prevede di vendere per
prendere una seconda casa vacanze.
In base
al confronto con l’ultima Indagine, è scesa notevolmente la quota di chi
intende vendere per fare altri investimenti immobiliari o per acquistare una
seconda casa per parenti prossimi e/o vacanze; sale, invece, la percentuale di
chi pensa di vendere per sostituire l’abitazione principale, mentre non
compaiono variazioni significative per le altre motivazioni.
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