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Notiziario Marketpress di
Martedì 17 Aprile 2007 |
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ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE DI NAPOLI
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Milano, 17 aprile 2007 - Le quotazioni del capoluogo campano sono cresciute dell’1. 2% % nel secondo semestre del 2006, con un incremento annuale complessivo del 7. 4%.
| 2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
2005 |
2006 |
| +9. 5% |
+15. 8% |
+13. 1% |
+13. 9% |
+12. 4% |
+7. 4% | La zona centrale di Napoli ha registrato un ribasso delle quotazioni del 4. 5%. In particolare ad aver risentito di questo andamento è stato il quartiere di Monteoliveto che presenta un mercato immobiliare molto eterogeneo. Infatti la zona Orefici, più popolare e meno servita, offre immobili del Xix secolo, sottoposti ad interventi di recupero ed acquistati per investimento grazie alle quotazioni più basse. Ci sono facoltà universitarie ed uffici, essendo la zona vicina al porto. Per un bilocale si spendono mediamente 500-600 € al mese. Ad alimentare il mercato delle locazioni studenti e stranieri (pakistani e cinesi). L’area che si sviluppa a ridosso di via Monteoliveto è più vicina al Centro della città, presenta soluzioni più signorili, alcune sottoposte a vincolo delle Belle Arti. Anche su questi immobili sono stati effettuati lavori di riqualificazione. Per una soluzione ristrutturata si spendono cifre comprese da 3000 a 4500 € al mq. La tipologia più ricercata è il bilocale, più difficile trovare il trilocale. Positivo invece l’andamento della macroarea Collina le cui quotazioni si sono incrementate del 12. 7%. A contribuire a questa crescita il mercato immobiliare di Capodimonte, molto vivace, soprattutto nella zona di Colli Aminei-pineta, dove essendosi concentrata una maggiore richiesta si sono realizzate la maggior parte delle compravendite. Decisamente residenziale e con immobili di qualità registra richieste provenienti sia dagli abitanti del quartiere stesso che di quelli limitrofi. Un buon usato costa da 4000 a 4200 € al mq. Le tipologie più richieste sono il bilocale ed il trilocale. E’ presente anche un’area di immobili popolari risalenti al 1800-1900 dove, un buon usato si tratta a 3000 € al mq, anche se la presenza di quotazioni troppo elevate ha rallentato il mercato delle compravendite in quest’area del quartiere, agendo positivamente su quello delle locazioni. Gli affittuari sono prevalentemente famiglie e per un bilocale si pagano mediamente 700 € al mese. Positivo l’andamento degli immobili della zona di Foria dove si acquista prevalentemente per investimento. Spesso si affitta a stranieri, sopratutto indiani e polacchi. Per un bilocale si chiedono 450-500 € al mese. Le abitazioni della zona sono state costruite prima degli anni ’60, spesso sono prive di ascensore e quelle più richieste si concentrano su via Foria, strada ad alta intensità commerciale dove un buon usato costa mediamente 2400-2700 € al mq. La macroarea Centro Direzionale ha registrato una crescita delle quotazioni del 4. 2%. In particolare il quartiere che ha registrato l’aumento più sensibile delle quotazioni è stato Poggioreale dove ci sono aspettative di miglioramento legate ad una serie di progetti in essere. In particolare si parla della nascita della cittadella Universitaria e della Cittadella della Polizia. Si prevede la realizzazione di una nuova fermata della metropolitana in piazza Nazionale i cui lavori sono già in corso. Sono stati eseguiti interventi di miglioramento sulle facciate degli immobili. Si registra un incremento della richiesta da parte di acquirenti residenti in altre zone della città. La domanda per investimento segnala un lieve ribasso. Ci sono soluzioni costruite prima degli anni ’70 ma anche immobili sorti successivamente. Al momento per un usato si possono spendere da 2000 a 3500 € al mq, per un ristrutturato da 2500 a 3700 € al mq. Riduzione del 2. 8% delle quotazioni per la macroarea Flegrea-fuorigrotta. In particolare l’andamento negativo delle quotazioni ha riguardato le abitazioni di Fuorigrotta-stadio, che ormai da tempo avevano raggiunto livelli troppo elevati. La tipologia più ambita è il bilocale apprezzato soprattutto dalle giovani coppie. Un buon usato costa mediamente 3400 € al mq. Le tipologie signorili si concentrano in particolare in via Caravaggio, via Lepanto, via Marino; le soluzioni più popolari in viale Lauro. La maggioranza delle abitazioni è stata costruita prima degli anni ’70. La domanda per investimento si concentra soprattutto sui monolocali e sui bilocali, apprezzati anche se già locati. Da segnalare che sono in corso i lavori per la nascita di una fermata della metropolitana in viale Augusto che migliorerà i collegamenti della zona con il resto della città. Tra gli interventi destinati a modificare la città citiamo il piano urbanistico per Bagnoli che mira a realizzare il giusto equilibrio tra paesaggio naturale ed urbano, mediante la ricostruzione di una spiaggia, la realizzazione di un parco e la conservazione degli edifici più significativi dell’ex stabilimento siderurgico. Il piano prevede cinque aree tematiche: il quartiere del turismo e del tempo libero, quello della ricerca e della produzione, il Parco dello Sport, il Parco della Musica e dei Giovani. Un piano di miglioramento anche per Pianura, con interventi sulla viabilità, la creazione di due nuovi parchi e di un poliambulatorio, di un’area attrezzata di 27 mila mq per la piccola industria, per l’artigianato e di un’area mercatale. Un altro progetto di recupero riguarderà Soccavo, con la razionalizzazione del sistema viario, il completamento dell’edificio polifunzionale e delle strutture residenziali esistenti, la creazione di nuove e la realizzazione di un nuovo sistema di attrezzature e spazi pubblici. Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali
| Gennaio ‘07 |
12. 4% |
37. 8% |
32. 3% |
12. 5% |
5% |
| Luglio ‘06 |
11. 3% |
37. 9% |
33. 2% |
12. 5% |
5. 1% | L’analisi della domanda evidenzia un aumento dell’1. 1% della richiesta di monolocali, stabilità sui quattro locali. In diminuzione la domanda per le altre tipologie di immobili in particolare sul trilocale (-0. 9%) che resta la tipologia preferita dai partenopei raccogliendo il 32. 3% delle richieste complessive. Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali
| Gennaio ‘07 |
12. 1% |
24. 4% |
29. 2% |
21. 4% |
12. 9% |
| Luglio ‘06 |
11. 1% |
22. 2% |
31% |
19. 9% |
15. 8% | L’analisi dell’offerta evidenzia un incremento della presenza sul mercato dei monolocali dell’1%, dei bilocali del 2. 2%. Anche i quattro locali hanno registrato una maggiore presenza sul mercato, in crescita dell’1. 5%. In diminuzione l’offerta per le altre tipologie. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa . |
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