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Notiziario Marketpress di
Giovedì 21 Giugno 2007 |
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IL MERCATO IMMOBILIARE NON RESIDENZIALE NUOVI SPAZI ALLA LOGISTICA
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Milano, 21 giugno 2007 - L’ufficio Studi Tecnocasa ha analizzato l’andamento del mercato immobiliare non residenziale, considerando prezzi e locazioni di negozi, uffici e capannoni con i dati provenienti dalle agenzie del Gruppo specializzate nel comparto industriale/commerciale, segnalando i nuovi progetti in corso. Capannoni Nel secondo semestre del 2006 le quotazioni immobiliari dei capannoni sono cresciute del 2. 2% per le tipologie usate e del 2. 7 % per le tipologie nuove. Le locazioni sono cresciute rispettivamente dell’1. 7% sulle tipologie usate e dell’1. 9% per le tipologie nuove. Tra le regioni più dinamiche troviamo il Lazio dove i prezzi dell’usato sono cresciuti del 12% e quelli del nuovo del 9. 6%. Le locazioni invece hanno registrato una variazione rispettivamente del 6. 6% e dell’1. 2%. Positivo l’andamento dell’area intorno a Fiumicino dove, nella zona industriale delle Vignole, si sta sviluppando il nuovo interporto. Si costruiscono tipologie oltre i 1000 mq, non lontano dalla Nuova Fiera di Roma, da destinare soprattutto ad uso logistico ed industriale. Infatti tra i principali acquirenti in zona ci sono proprio le società di logistica che richiedono la presenza di area di carico e scarico di merce, di uno spazio di manovra e di un’altezza minima di 6-8 metri. Segnali dinamici anche a Pomezia dove sono numerosi i cantieri e per le tipologie di nuova costruzione si arriva anche a 1000-1100 € al mq se situate in aree industriali importanti. La richiesta è alimentata soprattutto dalle società di logistica che richiedono almeno 5000 mq. Non mancano richieste da parte di piccoli artigiani che cercano tagli di 300-400 mq e da parte di medi imprenditori che preferiscono tipologie comprese tra 1000 e 3000 € al mq. Nella zona di Tiburtina, Casalbertone e Pietralata invece la domanda di capannoni in acquisto ed in locazione è in calo. Si preferiscono infatti le aree comprese tra il G. R. A. E l’autostrada A1. Anche in questo caso le richieste sono avanzate dalle società di logistica. In Lombardia il mercato dei capannoni segnala una variazione delle quotazioni dell’1. 9% per le tipologie usate e del 2. 3% per le tipologie nuove; sul versante delle locazioni si registra una crescita dei canoni di locazione dell’1. 3% per le tipologie usate e dell’1. 9% per le tipologie nuove. A Milano cresce la ricerca di capannoni da recuperare e da trasformare in loft. In periferia invece si registra la presenza di capannoni destinati alla logistica, ma non collocati sul mercato: al momento la richiesta per queste tipologie si è spostata soprattutto nell’hinterland milanese. Tra le aree più dinamiche citiamo la zona di Arluno, sulla direttrice Milano-torino, dove è in crescita la richiesta di capannoni. Si costruiscono nuove tipologie a Corbetta dove l’aumento dei costi dei terreni ha determinato anche il rialzo delle quotazioni degli immobili. Ad Abbiategrasso la domanda aumenta in seguito alla realizzazione del completamento della bretella che ha reso più scorrevole il collegamento tra Abbiategrasso e Buccinasco. In generale tutta l’area intorno ad Arluno e Magenta si sta riqualificando e si sta ponendo come alternativa a Settimo Milanese e a San Donato, ormai sature. Per migliorare la zona sono in corso interventi sulla viabilità, con nuovi svincoli e nuove rotonde che possano rendere più scorrevole la circolazione. In Piemonte il mercato delle compravendite di capannoni segnala una crescita delle quotazioni dell’1. 5% (usato) e 2. 5% (nuovo); sulle locazioni si registra una crescita dello 0. 2% per le tipologie usate e del 4. 3% per quelle di nuova costruzione. Segnaliamo la performance positiva di Rivarolo, dove sono in costruzione numerosi capannoni da destinare ad uso produttivo ed artigianale. Ad utilizzarli sono soprattutto artigiani ed imprese di media-grande dimensione. I tagli più richiesti sono compresi da 300-400 mq fino a 1000 mq. In Veneto si è registrata una diminuzione delle quotazioni dell’1. 1% sulle tipologie usate e dello 0. 2% su quelle nuove. Le locazioni sono segnalate in crescita rispettivamente del 2. 9% e del 2. 7%. Stabile l’andamento dei prezzi dei capannoni nell’area sud di Verona. La maggior parte degli acquisti e delle locazioni di capannoni viene effettuata da artigiani ed i tagli più richiesti vanno dai 400 ai 600 mq. Sull’acquisto delle nuove costruzioni è spesso richiesta la banchina o il piano di carico. Nell’area compresa tra i comuni di Buttapietra, Castel D’azzano e Vigasio sono in corso numerose ristrutturazioni di capannoni. Inoltre l’asse Vigasio-nogarole Rocca diventerà il nuovo polo produttivo della zona Sud-est di Verona: è prevista la costruzione di un nuovo autodromo e l’arrivo dell’autostrada Tibre (Tirreno Brennero). Queste opere porteranno un forte sviluppo economico nell’area e per questo motivo molti comuni della zona stanno lottizzando aree agricole dismesse da destinare all’ edilizia industriale. Secondo il piano regolatore un altro polo industriale si svilupperà lungo la Ss424 che collega Verona a Rovigo in zona Verona sud verso la Bassa. Da segnalare la situazione di difficoltà attraversata da questo mercato a Terni in seguito alla crisi vissuta dal polo chimico e dalle acciaierie della zona, infatti le attività legate al settore chimico e al settore dell’acciaio rappresentano una delle leve più importanti dell’economia della zona. Negozi In crescita del 3. 8% le quotazioni dei negozi per le tipologie in “via di passaggio” e del 2. 9% in quelle in “via non di passaggio”. Sul mercato degli affitti si segnala rispettivamente una crescita dei canoni dell’1. 3% e dell’1. 4%. Tra le regioni che hanno registrato le performance migliori ci sono la Lombardia con una crescita percentuale delle quotazioni del 4. 1 e del 4 e a seguire il Lazio con 3. 8% e 3. 1%. Sul mercato delle locazioni si segnala in Lombarda una stabilità sulle vie di passaggio (-0. 1%) e una lieve crescita (+3. 3%) sulle vie non di passaggio. Nel Lazio la variazione è stata rispettivamente del 7. 8% e del 2. 7%. A Milano sul mercato dei negozi si acuisce sempre più il divario tra le tipologie situate in “vie di passaggio” e quelle situate in “vie non di passaggio”. Queste ultime sono utilizzate come ufficio oppure se sussistono i requisiti per il cambiamento di destinazione d’uso, trasformate in abitazioni. I negozi situati nelle vie di passaggio sono sempre molto richiesti ma l’offerta è decisamente più bassa. Sulle strade “top” (Quadrilatero, corso Vittorio Emanuele, corso Vercelli, ecc. ) funziona ancora il pagamento di una buonuscita e non si registra un elevato turn over. Nelle zone centrali tengono i negozi di abbigliamento, quelli legati alla ristorazione ed ultimamente anche per soluzioni d’arredo. Nelle zone centrali, ma non di transito, si registra la presenza di immobili non collocati sul mercato. Tra le altre zone di Milano particolarmente vi sono positive Corvetto e corso Lodi dove c’è aumento delle richieste di negozi, in particolare per svolgere attività legate alla ristorazione. Infatti in zona si prevede la nascita di nuovi uffici. Nel Lazio, in particolare a Fiumicino, la performance dei negozi è stata positiva grazie allo sviluppo del nuovo quartiere di “Parco Leonardo” che ha comportato un aumento del bacino di utenza della zona con conseguente incremento anche della domanda. Riscontri positivi anche per l’Eur dove essendo ormai poche le soluzioni disponibili in “via di passaggio” ci si sta orientando verso quelle in vie “non di passaggio”. Il mercato dei negozi nelle zone centrali della capitale vede tra gli acquirenti soprattutto investitori, sia privati che società immobiliari. I primi investono cifre non superiori a 300 mila €. Le soluzioni situate in “vie non di passaggio” sono destinate a società di servizi oppure trasformati in uffici. Positivo l’andamento delle locazioni per soluzioni poste sulla via Prenestina, in posizioni di maggiore transito. In leggera diminuzione le quotazioni e i canoni di locazione delle tipologie situate a Casalbertone e Pietralata in seguito all’insediamento nella zona di diversi centri commerciali. Da segnalare in questo semestre l’andamento positivo dei negozi a Perugia e Rivoli, rispettivamente in Umbria e Piemonte. A Perugia (+9. 7% la crescita dei prezzi delle tipologie in “via di passaggio” e +4. 8% in “via non di passaggio”) sono aumentate le richieste di negozi nel Centro storico, che è stato riqualificato con l’introduzione della metropolitana di superficie; l’offerta è però decisamente più bassa. La presenza dell’Università e di conseguenza di un target studentesco ha comportato lo sviluppo soprattutto di pub, bar ed attività legate alla ristorazione. Nuove attività commerciali sono sorte anche ad Ovest della città dove in capannoni ormai dismessi si sono insediati marchi importanti (es. Lebole, Mondo Convenienza). In crescita le attività svolte da extracomunitari in particolare i cinesi si sono spostati dal settore della ristorazione a quello dell’ abbigliamento e di casalinghi. Segnaliamo poi la crescita delle quotazioni a Rivoli (+33. 3% l’incremento dei prezzi nelle vie ad alto transito e +12. 5% l’incremento per le tipologie poste in via non di passaggio) in seguito alle aspettative legate all’arrivo della metropolitana nel centro della città, dove si prevede la nascita di un’area destinata ad immobili commerciali. Uffici Le quotazioni degli uffici sono cresciute del 3. 2% per le tipologie usate e del 3. 6% per le tipologie nuove. Sulle locazioni la crescita è stata rispettivamente dello 0. 8% e dello 0. 7%. In Lazio la variazione delle quotazioni è stata del 5. 5% (usato) e dell’1. 1% (nuovo), mentre sulle locazioni si è avuta una crescita del 2% per le soluzioni usate ed una diminuzione dello 0. 5% per le nuove. Nel Centro di Roma si riscontra un eccesso di offerta di uffici in locazione rispetto alla domanda perché i canoni di locazione richiesti sono troppo elevati rispetto alle capacità degli affittuari. Tengono ancora bene le soluzioni ubicate in piazza del Popolo, piazza Venezia e quelle della zona Prati a ridosso del Palazzo di Giustizia, grazie soprattutto alla richiesta da parte di studi legali. I tagli più richiesti sono quelli di 80-100 mq. Cresce, da parte di aziende di medio grande dimensione, la richiesta di uffici da affittare nella zona dell’Eur. Da segnalare la costruzione di nuovi uffici e di centri direzionali presso il Tecnopolo Tiburtino e l’offerta di nuovi uffici in locazione all’interno del complesso di Parco Leonardo, a conferma di una tendenza al decentramento degli uffici dalla città in corso ormai da anni. In Lombardia le quotazioni degli uffici sono salite del 3. 7% (usato) e del 5. 3% (nuovo). Le locazioni invece sono cresciute dello 0. 9% per le tipologie usate e dell’1. 4% per le tipologie nuove. A Milano è sempre alta la richiesta per tipologie situate in contesti direzionali e con caratteristiche moderne dal punto di vista tecnologico. Tiene abbastanza la richiesta di uffici situati nelle zone vicine alla fermata della metropolitana, mentre è in calo l’appeal delle soluzioni posizionate all’interno di contesti condominiali. Sono molto apprezzate le tipologie di rappresentanza e quelle modulari ed open space che si possono più facilmente adattare ad eventuali variazioni di personale. Determinante per la realizzazione della compravendita ormai l’adeguamento tecnologico. Uffici di nuova costruzione sorgeranno nei pressi di Corvetto e Rogoredo non lontano da Santa Giulia (infatti si è registrato un incremento delle quotazioni degli uffici a Tertulliano-cuoco e Lodi -Corvetto) ed un importante progetto di tipo direzionale sorgerà nel parco del Ticino accanto all’aeroporto di Malpensa. Si parla di 270 mila mq di cui 160 mila mq da destinare a verde pubblico e 110 mila mq alla costruzione di edifici finanziari, il tutto sarà corredato da parcheggi, ristoranti, uffici postali, banche e negozi. Tra le aree dinamiche della Lombardia segnaliamo la provincia di Mantova (in particolare Porto Mantovano, Curtatone, S. Giorgio), interessata da nuove lottizzazioni destinate ad uffici e ad una serie di complessi terziari. Tra questi appunto è prevista la costruzione di centri direzionali. In Umbria le quotazioni degli uffici sono cresciute del 7. 3% su entrambe le tipologie. Le locazioni hanno registrato una crescita del 2. 5% per le tipologie usate e una diminuzione dell’1% sul nuovo. I segnali positivi arrivano soprattutto da Perugia dove si è avuto uno spostamento dal Centro (il Centro storico è chiuso al traffico, con conseguenti problemi di parcheggio) verso le zone più periferiche, tra cui Madonna Alta ed Ellera, entrambe vicine agli svincoli autostradali. In Veneto le quotazioni degli uffici sono cresciute del 2. 1% e del 3. 4% per le tipologie usate e nuove. Gli affitti delle tipologie usate sono aumentati dell’1%, sul nuovo sono diminuiti della stessa percentuale. La richiesta è per tagli intorno a 70-90 mq, con impianti a norma, stanze piccole, una sala riunioni. Abbastanza stabile il mercato degli uffici nella zona sud della città infatti il numero di uffici in vendita è decisamente superiore alla domanda. La richiesta si concentra su tipologie già cablate e strutturate per essere immediatamente operative. La grandezza media ricercata è di 80 mq. Le richieste tra tipologie da acquistare o da affittare si equivalgono. Nella zona dello Z. A. I. Sono in costruzione delle palazzine direzionali. Anche nel capoluogo Veneto si registra la tendenza delle strutture direzionali al decentramento verso la periferia. Infatti il Centro di Verona è diventato molto scomodo per via delle zone a traffico limitato e per la mancanza di parcheggi. Negli uffici in Centro restano soprattutto i professionisti. Laboratori Le quotazioni dei laboratori nel secondo semestre dell’anno sono cresciute dell’1. 2%. Le locazioni sono in lieve ribasso (-0. 4%). La regione che ha dato segnali positivi è stata la Lombardia con una crescita dei prezzi del 3. 1% e delle locazioni dello 0. 8%. In Umbria si segnala un incremento delle quotazioni dell’1. 4% e un ribasso della stessa entità sulle locazioni. Segnali di ribasso dal Veneto e dal Lazio. Molti operatori del settore sono d’accordo, ovvero l’assottigliarsi della linea di demarcazione che distingue questo mercato da quello dei piccoli capannoni, sempre più richiesti per uso deposito. In linea di massima si cercano laboratori al piano terra, con area di carico e scarico merci. Gli utilizzi sono disparati: palestre, centri culturali, attività di assemblaggio, show room, uffici, studi fotografici. Non manca la richiesta di capannoni da poter trasformare in loft. . |
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