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Notiziario Marketpress di
Giovedì 20 Novembre 2008 |
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AEDES S.P.A. APPROVATO IL RESOCONTO INTERMEDIO SULLA GESTIONE AL 30 SETTEMBRE 2008. I RISULTATI ECONOMICO-FINANZIARI DEI PRIMI NOVE MESI DELL’ANNO RISENTONO FORTEMENTE DELLA PESANTE CRISI FINANZIARIA MONDIALE, DELLA STASI DEL MERCATO IMMOBILIARE E CONSEGUENTEMENTE DEL PEGGIORAMENTO DELLA SITUAZIONE FINANZIARIA DI GRUPPO.
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Milano, 20 novembre 2008 - Il Consiglio di Amministrazione di Aedes S. P. A. , riunitosi il 12 novembre ha approvato il Resoconto intermedio sulla gestione consolidata al 30 settembre 2008. Il Resoconto intermedio sulla gestione al 30 settembre 2008 è stato fortemente influenzato dalla pesante contrazione delle attività, a seguito della crisi del mercato immobiliare, che non ha permesso di portare avanti il programma di cessione di parte degli assets e delle partecipazioni di Gruppo, e aggravata dal peggioramento dell’attuale situazione finanziaria della società, dovuta sostanzialmente alla mancanza di liquidità. Di seguito i principali dati economico-finanziari consolidati: I ricavi, al netto del costo del venduto, ammontano a Euro 30,2 mln al 30 settembre 2008 in decremento rispetto a Euro 74,5 mln al 30 settembre 2007. Nel terzo trimestre 2008 tale tendenza rimane confermata, con ricavi, al netto del costo del venduto, che ammontano a Euro 5,1 mln (Euro 9,8 mln nel terzo trimestre 2007). Il costo del venduto include una svalutazione per Euro 7 mln su immobili di trading potenzialmente conferibili nel progetto Siiq. Si evidenziano ricavi per prestazioni di servizi in crescita di circa il 9% a Euro 22,3 mln (Euro 20,5 mln a fine settembre 2007). L’incremento dei ricavi da servizi è dovuto alle commissioni percepite nell’ambito dell’attività di fund management, alle provvigioni percepite nell’ambito dell’attività di intermediazione ed al consolidamento di Unicenter. Nel terzo trimestre 2008 tali ricavi si attestano a Euro 6,2 mln (Euro 6,5 mln nel terzo trimestre 2007). I ricavi per affitti e riaddebiti a conduttori si attestano a Euro 11,6 mln, evidenziando una crescita di Euro 3,4 mln rispetto a Euro 8,2 mln a fine settembre 2007 per effetto del consolidamento di società quali Actea, Afs e Manzoni 65. Nel terzo trimestre 2008 tali ricavi raggiungono Euro 4,2 mln, in crescita di Euro 1,6 mln rispetto a Euro 2,6 mln nel terzo trimestre 2007. Il margine netto realizzato nei primi nove mesi del 2008 attraverso la vendita di immobili iscritti nell’attivo circolante registra una perdita di Euro 8,8 mln rispetto a Euro 198 mila al 30 settembre 2007, a causa di svalutazioni di immobili per Euro 7 mln, minusvalenze consolidate per circa Euro 3 mln e risultati positivi dalle cessioni delle unità immobiliari di Prato e Lacchiarella. Il terzo trimestre 2008 riflette una perdita di Euro 6,9 mln. A causa della situazione di stasi delle attività di Gruppo, si registra nei primi nove mesi del 2008 una netta contrazione delle plusvalenze da vendita di partecipazioni immobiliari e di immobili rispetto ai primi nove mesi del 2007, che beneficiava delle plusvalenze relative al collocamento del fondo “Boccaccio” e alla cessione di alcune partecipazioni. Nel terzo trimestre 2008 e 2007 non vi sono state operazioni di questa tipologia. I costi operativi diminuiscono di circa il 29% a circa Euro 47 mln (Euro 65,8 mln a fine settembre 2007), in netto miglioramento anche per effetto della politica di ottimizzazione dei costi e mirata ad una migliore efficienza. Il terzo trimestre 2008 registra costi operativi pari a Euro 16,4 mln rispetto a Euro 18,8 mln del terzo trimestre del 2007. La voce ammortamenti, svalutazioni e accantonamenti rischi relativa ai primi nove mesi del 2008 è pari a Euro 44,4 mln (Euro 11,8 mln a fine settembre 2007). In particolare, gli accantonamenti e le svalutazioni di carattere non ricorrente riguardano un accantonamento pari a Euro 9 mln su alcune caparre, la svalutazione di crediti finanziari verso società collegate per circa 8,6 milioni di Euro e la svalutazione del goodwill sulla partecipazione in Aedes Project per 6,5milioni di Euro (già recepiti nella relazione semestrale al 30 giugno 2008) nonchè la svalutazione di 13 milioni di Euro su alcuni immobili potenzialmente oggetto di conferimento in Nova Re nell’ambito del progetto di trasformazione in Siiq. Nel terzo trimestre del 2008 tale voce si attesta a Euro 16,3 mln rispetto ad un risultato positivo pari a Euro 695 mila nel terzo trimestre 2007 La voce proventi/oneri da società collegate e Jvs presenta una perdita pari a Euro 4,3 mln rispetto ad un utile di Euro 34,1 mln a fine settembre 2007, che beneficiava delle plusvalenze di circa Euro 38 mln relative alla costituzione del fondo immobiliare “Boccaccio”. Nel terzo trimestre tale voce presenta una perdita di Euro 6,7 mln (perdita di Euro 1,8 mln nel terzo trimestre del 2007). Il risultato operativo è negativo per Euro 65,5 mln (utile pari a Euro 31 mln a fine settembre 2007). Nel terzo trimestre 2008 si registra una perdita di Euro 34,3 mln (perdita di Euro 10,1 mln nel terzo trimestre 2007). La gestione finanziaria evidenzia oneri finanziari per Euro 37 mln (Euro 14 mln a fine settembre 2007), in aumento a causa della crescita dell’indebitamento finanziario medio e della maggiore onerosità del debito. Il dato dei nove mesi del 2007 aveva, tra l’altro, beneficiato dell’effetto positivo della ripresa di valore di quei derivati, all’epoca in essere. Nel terzo trimestre del 2008 gli oneri finanziari si attestano a Euro 13,6 mln (oneri finanziari per Euro 9,4 mln nel terzo trimestre 2007). Il risultato ante imposte di competenza di Gruppo è negativo per Euro 103 mln a fine settembre 2008 (utile di Euro 17 mln a fine settembre 2007). Nel terzo trimestre la perdita si attesta a Euro 48,8 mln (perdita di Euro 19,3 mln nel terzo trimestre 2007). Il capitale investito è pari a Euro 1. 095. 913 migliaia (Euro 1. 135. 558 migliaia a fine dicembre 2007), mentre il patrimonio netto consolidato è pari a Euro 236,6 mln (Euro 337,4 mln a fine dicembre 2007). L’indebitamento finanziario netto si attesta a circa Euro 803 mln a fine settembre 2008 rispetto a Euro 752 mln al 31 dicembre 2007 e a Euro 807,2 mln al 30 giugno 2008. La situazione finanziaria di Gruppo evidenzia, alla data del 30 settembre 2008, un indebitamento lordo in linea capitale pari a Euro 838,4 milioni a fronte di depositi bancari pari a Euro 35,4 milioni, per la maggior parte non disponibili. Al 30 settembre 2008 le rate, in linea capitale, scadute e non pagate verso il sistema bancario ammontano a circa Euro 197 milioni ed i debiti scaduti da oltre 60 giorni verso creditori commerciali sono pari a circa Euro 19 milioni. Non risultano ad oggi disponili linee di credito per esigenze di cassa. La società non ha richiesto al sistema bancario alcuna nuova linea di credito né, per quanto a conoscenza della stessa, ne sono state concesse d’iniziativa. La percentuale di indebitamento lordo a tasso variabile è pari all’85% dell’indebitamento complessivo di Gruppo. Il Gruppo ha in essere contratti di copertura dal rischio di variazione dei tassi di interesse per complessivi Euro 24,7 milioni di nozionale. Il valore di mark-to market di tali strumenti risultava pari ad Euro 0,2 milioni positivo alla data del 30 settembre 2008. I contratti derivati si riferiscono a strumenti a basso rischio, in linea con la politica aziendale in tema di coperture, riconducibili a swap plain vanilla o a cap. Alcuni dei finanziamenti di cui sopra presentano specifici impegni finanziari (c. D. Covenant) di cui i più utilizzati sono sostanzialmente riconducibili a: a) Loan to Value Ratio (Ltv): rapporto tra il valore facciale del debito ed il valore di mercato delbene finanziato. Il livello massimo di tale covenant è fissato in un range compreso tra un minimo di 50% e un massimo di 85%; b) Interest Cover Ratio (Icr): rapporto tra il risultato operativo e gli interessi maturati sul debito. Illivello minimo di tale covenant è fissato in un range compreso tra un minimo di 125% e un massimo di 150%; c) Pfn/pn: rapporto tra Posizione Finanziaria Netta (Pfn) e Patrimonio Netto (Pn) di Gruppo. È un covenant presente nei principali finanziamenti chirografari ed è fissato ad un livello massimo in un range compreso tra un minimo di 2 e un massimo di 2. 5; d) Patrimonio Netto di Gruppo non inferiore a Euro 300 milioni. È un covenant presente nei principali finanziamenti chirografari. Si segnala che, come risultato del combinato effetto del mancato raggiungimento di tali covenant sulla maggior parte dei finanziamenti e per la presenza di clausole di c. D. Cross-default, per la quasi totalità dei contratti di finanziamento di cui sopra risultano non rispettate una o più clausole, la cui principale conseguenza è la possibilità per le banche finanziatrici di attivare clausole di recesso o risoluzione dagli stessi. Ad oggi tuttavia, non sono state attivate tali clausole da nessuno degli Istituti finanziatori né esercitate le relative garanzie, ad eccezione dell’avvenuta escussione di una fidejussione corporate da parte di Société Générale relativamente ad un finanziamento verso una società partecipata, evento già ampiamente segnalato nella Relazione finanziaria semestrale al 30 giugno 2008; si segnala peraltro che Aedes ha immediatamente escusso controgaranzia ricevuta per il 50% dell’esposizione dal partner dell’iniziativa. Dichiarazione d’interesse da parte di Vi-ba Srl (Gruppo Amenduni) ed Isoldi Immobiliare S. P. A. Il Consiglio di Amministrazione di Aedes S. P. A. Ha ricevuto, in data 13 novembre, una dichiarazione d’interesse non vincolante da parte dei gruppi industriali Vi-ba Srl (Gruppo Amenduni) e Isoldi Immobiliare S. P. A. Relativa ad un’operazione di rafforzamento patrimoniale di Aedes nell’ambito di un più ampio piano di riequilibrio finanziario del Gruppo. I dettagli circa le modalità di intervento saranno esplicitati entro il 25 novembre 2008 attraverso un’eventuale offerta vincolante. Aggiornamento relativo all’accordo di moratoria con le banche Aedes ha sottoscritto l’8 settembre scorso con le banche, che rappresentano il 95% dei debiti bancari in default, un accordo di moratoria che prevedeva l’impegno delle stesse banche a non azionare i rimedi previsti dai contratti di finanziamento in relazione agli inadempimenti di Aedes e delle altre società creditrici (standstill period) fino al 30 di settembre, per dare il tempo ad Aedes di trovare possibili candidati a garantire la sottoscrizione dell’aumento di capitale necessario al riequilibrio finanziario del gruppo. Il 25 settembre Aedes ha incontrato le Banche, presentando loro la manifestazione di interesse di Sopaf Spa e chiedendo una estensione del periodo di moratoria per consentire ad Aedes, insieme a Sopaf, di redigere il nuovo Piano Strategico e proporre -da parte di Sopaf- gli interventi richiesti alle banche creditrici. Il 10 ottobre è stata inviata a tutte le banche una bozza di accordo modificativo della moratoria stessa, chiedendo, fra l’altro, l’allungamento dei termini della stessa fino al 31 dicembre 2008. Le Banche non hanno ancora finalizzato una controproposta a quanto richiesto da Aedes. Nel frattempo non hanno intrapreso alcuna azione nei confronti del Gruppo finalizzata ad ottenere il rimborso dei propri debiti. Aedes incontrerà le banche creditrici il 14 novembre p. V. Per aggiornarle circa l’evoluzione dei contatti e delle trattative con i potenziali investitori. Manifestazione d’interesse di Sopaf Il Consiglio di Amministrazione di Aedes ha ricevuto manifestazioni di interesse da parte di soggetti interessati a sottoscrivere un aumento di capitale ed in data 17 settembre 2008 ha deliberato di avviare trattative con Sopaf (per conto proprio e per terzi) per definire gli aspetti dell’offerta, preferendola alle offerte di altri due concorrenti. Successivamente alla presentazione della manifestazione di interesse di Sopaf del 17 settembre 2008, in cui era stato concesso un “right to match” fino al 30 di ottobre, sono state effettuate le attività previste e sono stati effettuati incontri con i rappresentanti dell’offerente in funzione di specificare, chiarire e determinare le condizioni della prospettata operazione di aumento di capitale e di ristrutturazione del debito. Con riferimento alle condizioni e termini posti alla base dell’eventuale operazione di aumento di capitale Sopaf, con successive comunicazioni del 23 ottobre 2008 e del 29 ottobre 2008, ha modificato quanto contenuto nella lettera del 17 settembre 2008 in senso significativamente peggiorativo per gli istituti creditori e per la società. Tuttavia in data 31 ottobre il Consiglio di Amministrazione di Aedes S. P. A. , pur non condividendo alcune delle ipotesi contenute nella nuova proposta di Sopaf, riteneva doveroso presentare i nuovi termini alle banche creditrici e nel contempo riteneva prudente ed opportuno valutare soluzioni alternative. Successivamente Aedes insieme all’Advisor ha avviato colloqui informali con alcune delle banche creditrici al fine di presentare la nuova proposta Sopaf con riscontri poco favorevoli. In data 7 novembre 2008 Aedes ha ricevuto una lettera in cui Sopaf ha comunicato che è definitivamente decaduto il suo interesse all’operazione. In pari data, Aedes ha provveduto a darne comunicazione al mercato. Per quanto concerne, infine, la Vendor Due Diligence, portata avanti da Aedes su richiesta di Sopaf, si informa che quella legale e fiscale, è in fase conclusiva, mentre quella ambientale, inizialmente solo attivata, è stata sospesa a seguito della rinuncia di Sopaf. Dalle analisi effettuate non sono state riscontrate problematiche di rilievo. Eventi prevedibili della gestione Alla luce di quanto sopra espresso si prevede di chiudere l’esercizio con una perdita significativa che sarà influenzata, sia dall’andamento del mercato immobiliare, con i suoi conseguenti riflessi sui valori immobiliari, sia dall’evoluzione delle trattative con altri potenziali acquirenti ed alle relative indicazioni che verranno recepite dal piano strategico sviluppato su tali basi. In particolare gli Amministratori ritengono che il valore stimato di mercato del patrimonio immobiliare del Gruppo dovrà essere determinato, alla chiusura dell’esercizio, sulla base oltre che delle relative perizie anche dei valori che verranno ipotizzati nel piano strategico. A tale proposito, il Consiglio di Amministrazione ha deliberato di procedere alla selezione della società di valutazione indipendente alla quale affidare la realizzazione delle perizie sul patrimonio immobiliare. Con riferimento alla continuità aziendale il Consiglio di Amministrazione di Aedes ritiene che questa sia direttamente correlata alla positiva soluzione di reperire risorse finanziarie per circa Euro 150-200 milioni e nella sottoscrizione da parte delle Banche creditrici di una Convenzione Bancaria che consenta di ridefinire i termini del debito bancario, facendo riferimento ad un Piano Strategico condiviso. Nomina Membri dell’Organismo di Vigilanza Il Consiglio di Amministrazione di Aedes ha provveduto a rinnovare l’Organismo di Vigilanza, confermando Luciano Soldi e Antonella Ciocca e nominando come nuovo membro Fabrizio Redaelli . Eventi significativi del periodo In data 2 luglio 2008 la controllata Aedes Financial Service S. R. L. Ha ceduto tre immobili ad uso commerciale al conduttore dei medesimi, al prezzo complessivo di 22,3 milioni di Euro registrando una minusvalenza consolidata di circa 3,3 milioni di Euro. Il possibile esito negativo di tale contenzioso avrebbe comportato per Aedes un onere maggiore della minusvalenza rilevata. L’operazione ha permesso di migliorare la posizione finanziaria netta di 22,3 milioni di Euro ed avere un effetto di cassa positivo, al netto delle tasse e del debito allocato, per circa Euro 6 milioni. In data 24 luglio 2008 Aedes ha ceduto la propria partecipazione del 21,2% in Ssrp Iii, fondo che investe in attività immobiliari in Germania, al prezzo di 2,0 milioni di Euro che si confronta con un investimento totale di 3,3 milioni di Euro. Tale cessione rientra nella politica di dismissione di partecipazioni non strategiche e permette ad Aedes di disimpegnarsi da un investimento che prevedeva capital commitment per ulteriori 17 milioni di Euro. In conseguenza dell’acquisizione del 78% del capitale di Nova Re S. P. A. , per la realizzazione del progetto Siiq, è stata promossa un’offerta pubblica di acquisto obbligatoria avente ad oggetto n. 1. 365. 039 azioni di Nova Re, pari al 10,1114% del capitale sociale della stessa, corrispondenti alla totalità delle azioni possedute dal mercato ad un corrispettivo di Euro 1,7778 per azione, pari complessivamente a Euro 2,4 milioni. Il periodo di adesione dell’offerta pubblica di acquisto si è concluso il giorno 1° di agosto, con l’adesione di n. 1. 226. 714 p. 9 azioni pari all’89,866% delle azioni oggetto di offerta e pari al 9,087% del capitale sociale dell’emittente. Il controvalore complessivo degli strumenti finanziari apportati in adesione all’Offerta è stato pari a Euro 2,2 milioni e il pagamento, per contanti, è avvenuto in data 6 agosto. A conclusione di tale offerta pubblica Aedes detiene n. 11. 756. 714 azioni ordinarie Nova Re, pari all’87,087% del capitale sociale della stessa. In data 12 settembre 2008 Fiat Partecipazioni s. P. A. Ha notificato a Aedes S. P. A. Un decreto ingiuntivo e contestuale atto di precetto per l’importo di circa Euro 11 milioni, a fronte del debito della partecipata Aedilia 5 per l’acquisto della società Rubattino 87, garantito da Aedes Spa, per il quale è rimasta insoluta l’ultima rata appunto pari a Euro 11 milioni, scaduta il 30 giugno 2008, su un debito complessivo di Euro 43,5 milioni. A fronte di tale debito Fiat Partecipazioni S. P. A. Ha richiesto il pignoramento di azioni e quote di società partecipate da Aedes Spa il cui valore è ritenuto dalla Società essere notevolmente superiore rispetto al credito. La Società ha avviato le opportune iniziative giudiziali opponendosi al decreto ingiuntivo e chiedendo in ogni caso la riduzione del pignoramento stesso. . |
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