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Notiziario Marketpress di
Mercoledì 10 Dicembre 2008 |
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FOCUS MERCATO IMMOBILARE - BOLOGNA IN DIMINUZIONE DEL 3% LE QUOTAZIONI DEGLI IMMOBILI A BOLOGNA NEI PRIMI SEI MESI DELL’ANNO.
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| 2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
2005 |
2006 |
2007 |
I sem 2008 |
| +10. 3% |
+8. 1% |
+6. 9% |
+5. 5% |
+8. 4% |
+8. 6% |
+3. 1% |
-4. 4% |
-3. 0% | Milano, 10 dicembre 2008 - Nel cuore storico le quotazioni degli immobili sono in ribasso (-2. 1%) in seguito ad una contrazione della domanda e ad una maggiore offerta di abitazioni sul mercato. Ad essere penalizzati sono stati i monolocali ed i bilocali destinati ad una fascia media di disponibilità di spesa, acquistati spesso da investitori che sono decisamente diminuiti. Ad oggi questi tagli interessano, in particolare, i genitori degli studenti o i giovani professionisti, anche se la tendenza è quella di spostarsi subito al di fuori delle mura del Centro storico (in zona Mazzini, Massarenti) dove, a parità di investimento, si riescono ad acquistare anche tagli più grandi. Nella prima parte dell’anno si sono realizzate compravendite con famiglie che tendenzialmente hanno sempre vissuto nella zona e che sono meno propense a spostarsi. Chi sceglie di vivere nel Centro storico rinuncia a certe comodità (come il posto auto) o a certe caratteristiche dell’immobile (ad esempio la luminosità, la presenza dell’ascensore). Tra le aree dove si registrano le quotazioni più elevate, giustificate da una migliore qualità immobiliare e dal prestigio del contesto citiamo via d’Azeglio, via Farini e piazza Cavour dove per una tipologia ristrutturata si possono raggiungere anche 6000 € al mq. Sempre fervido in zona il mercato delle locazioni che vede protagonisti studenti universitari oppure giovani professionisti trasfertisti. Una lieve riduzione delle quotazioni ha interessato le abitazioni del quartiere Saragozza situato nella zona collinare della città e caratterizzato da un’offerta immobiliare di qualità destinato anche ad un target con una buona disponibilità di spesa. Chi acquista quasi sempre è alla ricerca della casa “definitiva” e richiede tagli grandi, compresi tra 150 e 180 mq. Negli ultimi mesi hanno tenuto bene sul mercato le abitazioni posizionate ai piani alti, con terrazzo e panoramiche, così come le soluzioni semindipendenti con giardino annesso. Su queste ultime però l’offerta immobiliare è molto bassa e di conseguenza anche le compravendite realizzate sono sporadiche. Il calo delle quotazioni si è evidenziato soprattutto per le tipologie posizionate ai piani bassi e ai primi piani che registrano maggiori difficoltà nella vendita perchè gli acquirenti sono sempre più selettivi. Un calo dei prezzi si registra anche per monolocali e bilocali, oggetto di acquisti per investimento, in diminuzione rispetto al passato. L’offerta immobiliare della zona include tipologie costruite negli anni ’30, in stile liberty e concentrate soprattutto a ridosso di Porta Saragozza e di Porta S. Isaia. Richieste anche le soluzioni degli anni ’60 posizionate nella zona pedecollinare della città a ridosso della Facoltà di ingegneria. Quotazioni più elevate, anche 6000 € al mq, si possono toccare per soluzioni signorili e ristrutturate in via Roncati, via Audinot e via Guidotti. In zona non ci sono interventi di nuova costruzione a parte il completamento dell’ex cinema “Apollo” da cui si sono ricavate una ventina di unità abitative tutte vendute tra 4700 e 5500 € al mq. In diminuzione del 4,9% le quotazioni degli immobili nella macroarea Saffi trascinate dalla performance negativa dell’omonimo quartiere. Il ribasso delle quotazioni ha riguardato anche il nuovo dal momento che la zona è stata interessata, in passato, da una serie di interventi di nuove costruzioni per le quali si chiedono mediamente 4200 € al mq, prezzo al momento elevato per il target della zona. La tipologia più richiesta è il trilocale da 70 mq, apprezzato soprattutto dalle giovani coppie. Particolarmente costosi gli immobili situati in via Montello che si caratterizza per la presenza di condomini di piccole dimensioni e soluzioni indipendenti e semindipendenti di inizio secolo, valutate mediamente da 2800 a 3200 € al mq. A seguire, nelle diminuzioni, la macroarea Mazzini - Savena (-3. 9%) che ha registrato il ribasso più forte nel quartiere San Ruffillo dove esiste un target rappresentato soprattutto da famiglie e giovani coppie che quasi sempre hanno vissuto nella zona e che difficilmente si spostano altrove. La ricerca è orientata soprattutto verso il trilocale anche perché è il taglio più facile da trovare in zona (65-85 mq). Posizionato nella parte sud est della città e caratterizzato da una zona collinare, è molto richiesto ed ambito, soprattutto per la tranquillità offerta. Si concentrano soluzioni inserite in piccoli contesti condominiali o soluzioni semindipendenti o indipendenti costruite tra gli anni ’50 e gli anni ’60. Non lontano sorge la zona Savena - Foscherara, dove ci sono immobili di più recente costruzione; nata tra la fine degli anni ’60 ed i primi anni ’70 offre aree verdi e servizi quali scuole ed attività commerciali che la rendono adatta alle famiglie. A questo si deve anche aggiungere che gli appartamenti sono mediamente più grandi, da 100-150 mq, e si prestano maggiormente ad acquisti da parte di famiglie. Nella macroarea di Bolognina - Corticella le quotazioni sono diminuite del 3. 6%. Tra i quartieri che hanno segnalato una contrazione dei prezzi ci sono Casaralta e Bolognina-piazza dell’Unità. In generale tutta la zona di Bolognina-piazza dell’Unità ha segnalato un lieve ribasso delle quotazioni (-3. 4%), una maggiore offerta di abitazioni sul mercato in seguito all’allungamento delle tempistiche di vendita (intorno ai 4-5 mesi). Ad acquistare in zona sono prevalentemente famiglie, di cui una parte di origine pakistana e cinese, e a seguire investitori che affittano gli immobili agli studenti o ai lavoratori fuori sede. Per un bilocale si chiedono cifre medie di 600-700 € al mese. Nei primi sei mesi dell’anno si sono realizzati soprattutto acquisti di prima casa. La zona è apprezzata perché pur vicina al centro registra prezzi accessibili e presenta immobili costruiti tra gli anni ’40 e gli anni ’60 valutati intorno a 2800 € al mq. Sono presenti degli appartamenti di nuova costruzione nella zona a ridosso di via Stalingrado, negli anni scorsi oggetto di un intervento di recupero, e che si sono venduti a 3700-3800 € al mq. A luglio si sono insediati gli uffici del Comune nell’area del ex Mercato Ortofrutticolo. In diminuzione le quotazioni delle abitazioni a Casaralta che si caratterizza per la presenza di un mercato movimentato soprattutto da acquirenti stranieri, in particolare cinesi che ormai da anni si sono insediati nella zona. Ad acquistare sono state prevalentemente famiglie straniere, ma anche giovani coppie attratte dai prezzi competitivi e persone che hanno sempre vissuto nella zona. Gli stranieri cercano soprattutto tagli grandi, tre-quattro locali, perché spesso più nuclei familiari vivono insieme. L’edilizia della zona si è sviluppata negli anni ’50-’60 a ridosso di alcune aree industriali ora dismesse. Per alcune di esse, come le ex Officine Casaralta, si prevede il recupero con progetti per la realizzazione di immobili da destinare ad uso residenziale ed industriale. Mercato leggermente diverso, che vede una minor componente di acquirenti stranieri, per la zona di Bolognina – Arcoveggio – Ippodromo dove l’edilizia risale sempre allo stesso periodo ma ci sono palazzine dei primi anni del 1900 e di case a schiera tipiche bolognesi. Le quotazioni infatti sono superiori a quelle di Casaralta. Tra le zone più richieste quelle a ridosso di piazza dell’Unità e quelle su via di Corticella, nel tratto più vicino alla piazza stessa. In diminuzione del 3. 3% le quotazioni delle abitazioni nella macroarea di San Donato - San Vitale con le performance al ribasso del quartiere di San Donato e di Cirenaica dove si registra un minor numero di compravendite e sono in netto calo anche gli acquisti da parte dei genitori degli studenti universitari. Spesso acquistano famiglie per migliorare la qualità abitativa dei loro immobili e comunque quasi sempre si tratta di persone che hanno sempre vissuto nel quartiere di cui apprezzano la vicinanza alla circonvallazione e al centro. Gli acquisti per investimento si focalizzano su trilocali con una spesa media di 150 mila € e punte massime di 200 mila €. Nel quartiere Cirenaica ci sono abitazioni costruite tra gli anni ’40 e gli anni ’60. Il prezzo di un appartamento da ristrutturare è 2100-2200 € al mq, un appartamento ristrutturato costa 2600-2700 € al mq. Gli immobili situati in via Paolo Fabbri, verde e centrale, sono quelli più richiesti. E’ stata terminata la costruzione di due nuovi palazzi in via Rimesse. San Donato è un quartiere popolare nato tra gli anni ’50 e gli anni ’70, attualmente in fase di sviluppo. Prevista la costruzione del nuovo Comando Generale della Finanza e del nuovo Palazzetto dello Sport (in zona Pilastro). Si prevede poi un intervento di riqualificazione in tutta la zona del Pilastro, con nuove costruzioni residenziali e in edilizia convenzionata. Sempre a San Donato, in via Garavaglia, sorgerà un nuovo parco verde. Nell’area di viale Della Repubblica, sviluppatosi dal 2000 in poi, è stato ultimato un nuovo sottopassaggio che ha migliorato notevolmente la situazione abitativa della zona riducendo il passaggio di automezzi. Un appartamento in questa zona costa 3000 € al mq. Infine citiamo le macraoree di Murri - San Mamolo e Borgo Panigale le cui quotazioni sono rimaste stabili. Quotazioni stabili, allungamenti nelle tempistiche di vendita ed acquirenti più riflessivi, a causa di una cospicua offerta sul mercato immobiliare di Murri, San Mamolo e Castiglione Alta. Si tratta di zone signorili, destinate ad un target con disponibilità di spesa elevata e alla ricerca di tipologie di qualità, quasi sempre la casa definitiva. Le abitazioni più richieste su tutti e tre i quartieri sono di ampia metratura, in particolare quattro locali e cinque locali. La presenza di una stanza da adibire a studio è sempre più importante. I tagli più ricercati sono compresi tra 150 e 180 mq, possibilmente inseriti in piccoli contesti condominiali e posizionati in strade poco trafficate. Queste soluzioni si concentrano maggiormente in Murri Alta dove sono disponibili tipologie indipendenti singole, bifamiliari e trifamiliari costruite dagli anni ’30 agli anni ’60. In Murri Alta per una soluzione signorile in ottime condizioni si registrano valori medi di 4500 € al mq, con punte di 5000 € al mq. A Castiglione Alta c’è una zona signorile, che si sviluppa all’ingresso dei Giardini Margherita e in via di Barbiana verso i colli. Ci sono soluzioni monofamiliari, bifamiliari e trifamiliari oltre che piccoli condomini. Si tratta però di un mercato di nicchia. In tutte le zone non ci sono nuove costruzioni ma recuperi di vecchie abitazioni che sono completamente ristrutturate. Su questi interventi i costruttori possono arrivare a chiedere anche 7000 € al mq. Numerosi gli interventi in corso sul territorio cittadino. Tra i più importanti la riqualificazione della Stazione Centrale e dell’area Ravone, la riqualificazione di ex caserme dismesse, il nuovo insediamento urbano Bertalia-lazzaretto, dove è stato ultimato il nuovo polo di ingegneria e sorgeranno strutture per l’edilizia residenziale e altre strutture direzionali e commerciali, la riqualificazione dell’ex Hera a ridosso del centro della città che prevede la nascita di un edificio per funzioni pubbliche e culturali, un parco ed un parcheggio. Novità per la città potranno esserci in seguito al progetto relativo al miglioramento del sistema di trasporti di Bologna (progetto “people mover” che collegherà stazione ed aeroporto). Inoltre 40 mila mq ad uso direzionale e altrettanti di spazio verde interesseranno la zona fuori Porta S. Donato dove sorgerà un Business Park. Si prevedono poi lavori per la nuova bretella autostradale, il Passante Autostradale Nord, la metrotramvia per collegare il centro storico con la periferia, il potenziamento dell’aereoporto “G. Marconi” e la nuova Stazione Centrale.
| Domanda |
Monolocali |
2 locali |
3 locali |
4 locali |
5 locali |
| Luglio ‘08 |
3. 5% |
21. 5% |
49. 2% |
21. 0% |
4. 8% |
| Luglio ‘07 |
6. 8% |
25. 9% |
47. 6% |
15. 6% |
4. 1% | La distribuzione della domanda di immobili registra una diminuzione sui monolocali (-3. 3%), sui bilocali (-4. 4%). In aumento quella di trilocali (+1. 6%), quattro locali (+5. 4%) e di cinque locali (+0. 7%).
| Offerta |
Monolocali |
2 locali |
3 locali |
4 locali |
5 locali |
| Luglio ‘08 |
10. 6% |
23. 3% |
38. 3% |
19. 7% |
8. 1% |
| Luglio ‘07 |
16. 4% |
24% |
35. 9% |
16. 7% |
7% | Dal lato della distribuzione dell’offerta si registra una diminuzione di monolocali (-5. 8%), di bilocali (-0. 7%) ed un aumento su tutte le altre tipologie immobiliari. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa . |
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